Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, właściciele mieszkań nie mogą zmieniać wysokości czynszu bez uzasadnienia i przedstawienia odpowiednich wyliczeń. Jedynie waloryzacja o wysokość inflacji może przebiegać bez stosownego uzasadnienia.
W pozostałych przypadkach wynajmujący zmuszony jest wyjaśnić najemcy, dlaczego podwyższa czynsz, a lokator może taką podwyżkę zakwestionować. Zasady te dotyczą jednak czynszu w lokalu mieszkalnym, a nie użytkowym.
Ustawa o ochronie praw lokatorów rozróżnia zmianę wysokości czynszu uzależnioną od zmiany cen towarów i usług w gospodarce (waloryzacja) od zwykłej podwyżki, nie mającej związku z inflacją.
Niezależnie od przyczyny, podwyżka czynszu zawsze polega jednak na tym, że aby ustalić nową wysokość opłat, trzeba wypowiedzieć najemcy dotychczasową wysokość czynszu, z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
Jak czytamy we wspomnianym dokumencie: “Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. “ Wypowiedzenie wysokości czynszu lub innych opłat za lokal musi zostać dokonane na piśmie, pod rygorem nieważności.
Z uwagi na fakt, że przepisy uznają podwyżkę czynszu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem (o wskaźnik inflacji) za uzasadnioną, wynajmujący nie musi dodatkowo uzasadniać jej najemcy. Inaczej jest w przypadku podwyżki będącej wyłączną decyzją właściciela nieruchomości.
Przepisy nie wymuszają na właścicielach lokali uzasadniania każdej podwyżki niezwiązanej z inflacją. Zgodnie z ustawą, taki obowiązek rodzi dopiero podwyżka przekraczająca 3% dotychczasowej stawki.
Jeśli więc wynajmujący chce podnieść wysokość czynszu o większą kwotę, to musi jakoś uzasadnić taką decyzję najemcy, na przykład wzrostem kosztów utrzymania nieruchomości.
Co ważne, wynajmujący nie ma prawa ustalać podwyżki w sposób dowolny. Przepisy odnoszą się do tego zagadnienia w następujący sposób:
“Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
1)zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
a)1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
b)10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową - aż do ich pełnego zwrotu;
2) godziwy zysk. “
Uzasadnienie podwyższenia stawki czynszu i przedstawienie stosownej kalkulacji jest istotne choćby ze względu na fakt, że zgodnie z przepisami najemca ma prawo nie wyrazić zgody na podwyżkę.
Swój sprzeciw może wyrazić w dwojaki sposób:
Warto podkreślić przy tym, że obowiązek udowodnienia zasadności podwyżki ciąży na właścicielu, dlatego prędzej czy później może on zostać zmuszonym do przedstawienia argumentów, które skłoniły go do podjęcia decyzji o podwyżce.
