Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, a więc jedno z praw rzeczowych odróżnionych od prawa własności. Stanowi ona zabezpieczenie z wykorzystaniem nieruchomości dłużnika.
Hipoteka jest, obok użytkowania, służebności, zastawu, spółdzielczego własnościowe prawo do lokalu, prawem rzeczowym ograniczonym. Instytucję hipoteki reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece. Hipoteka jest prawem ustanowionym na cudzej rzeczy – nieruchomości w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości jest dłużnikiem. Jest ona skuteczne wobec wszystkich, a nie tylko wobec samego dłużnika.
Hipoteka stanowi zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych, w tym przyszłych. Wierzyciel w celu zabezpieczenia świadczenia pieniężnego, które powinien otrzymać (wierzytelność), może ustanowić różnego rodzaju zabezpieczenia, takie jak poddanie się egzekucji z aktu notarialnego, weksel albo właśnie ustanowienie hipoteki na nieruchomości.
Dłużnik w celu zabezpieczenia wierzytelności, na przykład wierzytelności banku o spłatę kredytu hipotecznego, ustanawia na nieruchomości, która jest jego własnością, hipotekę. Robi to poprzez złożenie pisemnego oświadczenia o ustanowieniu hipoteki oraz złożenie wniosku o wpis w sądzie wieczystoksięgowym. Wpis hipoteki w księdze wieczystej jest wpisem o charakterze konstytucyjnym, co oznacza, że bez takiego wpisu hipoteka nie istnieje, a wpis w księdze wieczystej jest niezbędny do powstania hipoteki.
Zabezpieczenie wierzytelności poprzez ustanowienie hipoteki oznacza, że w przypadku, gdy dłużnik nie spełni świadczenia pieniężnego, wierzyciel będzie mógł zaspokoić się z nieruchomości, na której ustanowiona jest hipoteka. W praktyce oznacza to, że wystosuje do sądu wniosek o uzyskanie tytułu wykonawczego, z którym następnie uda się do komornika sądowego w celu wszczęcia egzekucji z nieruchomości. Sytuacja wierzyciela hipotecznego jest bardzo korzystna, bowiem korzysta on z zaspokojenia przed wierzycielami osobistymi dłużnika, a więc takimi, którzy nie posiadają zabezpieczenia w formie hipoteki. Co istotne, wierzyciel może dochodzić swoich praw z hipoteki niezależnie od tego, czyją stała się własnością, a więc nawet jeżeli pierwotny dłużnik przeniósł własność hipoteki na inną osobę. Hipoteka „idzie” za nieruchomością, a nie jest związana z osobą dłużnika.
Dodatkowo hipotekę można ustanowić na użytkowaniu wieczystym wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego; na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu i na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.
