Zagraniczne inwestycje w nieruchomości w Polsce

Rynek nieruchomości w Polsce od kilku lat przyciąga rosnące zainteresowanie inwestorów zagranicznych. Atrakcyjna lokalizacja w centrum Europy, członkostwo w Unii Europejskiej, dynamiczny rozwój miast regionalnych oraz relatywnie niskie ceny nieruchomości sprawiają, że Polska staje się jednym z najważniejszych kierunków inwestycyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej.

Według danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich i NBP, zagraniczne inwestycje kapitałowe w nieruchomości w Polsce przekroczyły w 2024 roku wartość 8,7 miliarda euro, co oznacza ponad 14% wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim. To pokazuje, że Polska nie tylko nadrabia dystans do zachodnich rynków, ale zaczyna je doganiać pod względem potencjału inwestycyjnego.

1. Dlaczego Polska przyciąga zagranicznych inwestorów?

Polska od wielu lat notuje stabilny wzrost PKB, niską stopę bezrobocia i silną walutę (PLN). Pomimo globalnych zawirowań, takich jak pandemia czy kryzysy energetyczne, polska gospodarka wykazuje dużą odporność, co zwiększa zaufanie zagranicznych inwestorów.

Atrakcyjne ceny nieruchomości

W porównaniu z Niemcami, Francją, Wielką Brytanią czy krajami skandynawskimi, ceny mieszkań, lokali użytkowych i gruntów w Polsce są wciąż bardzo konkurencyjne. Przykładowo, średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie w 2024 roku wynosiła około 14 500 zł (ok. 3 300 EUR), podczas gdy w Berlinie było to ponad 5 500 EUR, a w Londynie ponad 11 000 EUR.

Duży popyt na wynajem

Polska jest krajem o dużym niedoborze mieszkań. Według raportu Habitat for Humanity, brakuje nawet ponad 1,5 miliona lokali mieszkalnych. Dodatkowo rosnąca liczba studentów, pracowników tymczasowych i imigrantów powoduje stałe zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem, szczególnie w dużych miastach.

Położenie geograficzne

Polska znajduje się na przecięciu głównych szlaków handlowych między Wschodem a Zachodem Europy. Dzięki temu stanowi doskonałą bazę operacyjną dla firm logistycznych i przemysłowych. To napędza popyt na nieruchomości magazynowe, logistyczne i przemysłowe.

2. Typy nieruchomości wybierane przez inwestorów zagranicznych

A. Nieruchomości mieszkaniowe (Buy-to-Let)

Model Buy-to-Let zyskuje ogromną popularność wśród inwestorów indywidualnych z Wielkiej Brytanii, Niemiec, Norwegii i Izraela. Zakup mieszkania pod wynajem w miastach takich jak Kraków, Wrocław czy Gdańsk może przynosić zwrot rzędu 5–7% rocznie.

Szczególnie poszukiwane są:

• Kawalerki i mieszkania 2-pokojowe w centrum miasta
• Lokale przy uczelniach wyższych
• Apartamenty typu premium (dla ekspatów i kadry menedżerskiej)

B. Nieruchomości komercyjne

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce obejmuje:

• Biura (szczególnie klasy A w Warszawie i Krakowie)
• Magazyny i centra logistyczne (np. wzdłuż autostrad A1, A2, A4)
• Retail parks i galerie handlowe (w miastach średniej wielkości)

Polska jest uznawana za najbardziej rozwinięty rynek magazynowy w Europie Środkowo-Wschodniej, z ponad 30 mln m² powierzchni i rocznymi przyrostami przekraczającymi 2 mln m².

C. Grunty inwestycyjne

Inwestorzy z Bliskiego Wschodu i Azji coraz częściej kupują działki budowlane, przemysłowe i rolnicze. Dzięki postępującej urbanizacji i nowym planom zagospodarowania przestrzennego, wartość takich gruntów szybko rośnie.

3. Ramy prawne – co powinien wiedzieć cudzoziemiec?

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem, cudzoziemiec (czyli osoba fizyczna lub prawna spoza Polski) może kupować nieruchomości, ale w niektórych przypadkach konieczna jest zgoda Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Zgoda wymagana jest głównie w przypadku:

• Zakupu gruntów rolnych i leśnych
• Zakupu nieruchomości w strefie przygranicznej
• Gdy kupującym jest osoba spoza UE lub EOG

Wyjątki

Obywatele krajów UE, EOG i Szwajcarii mogą nabywać:

• Mieszkania i apartamenty bez ograniczeń
• Lokale użytkowe i grunty budowlane w większości przypadków

Spółki zarejestrowane w Polsce (nawet jeśli należą do obcokrajowców) mają te same prawa, co polskie firmy.

4. Jak wygląda proces inwestycji krok po kroku?

• Analiza rynku i wybór lokalizacji - Warto zlecić analizę specjalistom ds. nieruchomości i porównać rentowność różnych miast.
• Sprawdzenie statusu prawnego nieruchomości - Poprzez księgę wieczystą (KW) można sprawdzić, kto jest właścicielem i czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.
• Umowa przedwstępna Zabezpiecza obie strony – kupujący wpłaca zaliczkę lub zadatek, a sprzedający zobowiązuje się do sprzedaży.
• Finalizacja zakupu u notariusza - Umowa notarialna i wpis do księgi wieczystej.
• Rejestracja transakcji i podatki - Należy zapłacić PCC (2%) lub VAT oraz zgłosić transakcję do urzędu skarbowego.

5. Opodatkowanie nieruchomości w Polsce

Rodzaje podatków:

• Podatek PCC (2%) – przy zakupie z rynku wtórnego
• VAT (8% lub 23%) – przy zakupie z rynku pierwotnego od dewelopera
• Podatek od nieruchomości – płatny corocznie, zależny od powierzchni i lokalizacji
• Podatek od dochodu z najmu – ryczałt (8,5% do 100 000 zł i 12% powyżej) lub zasady ogólne (17% i 32%)

Unikanie podwójnego opodatkowania

Polska ma podpisane umowy z ponad 90 krajami (w tym z Niemcami, USA, UK, Francją), które pozwalają uniknąć podwójnego opodatkowania dochodu z najmu.

6. Korzyści z inwestowania w Polsce

• Duża liczba najemców – w tym studenci, pracownicy zagraniczni, rodziny
• Wzrost wartości nieruchomości – średni roczny wzrost cen wynosił 8–12% w ostatnich 5 latach
• Brak limitów transferu zysków – legalny zysk z najmu może być swobodnie transferowany za granicę
• Przewidywalne otoczenie prawne – dzięki przepisom UE

7. Ryzyka i wyzwania

• Zmienność kursów walut – inwestycje w złotówkach mogą generować zyski/straty przy przeliczeniach na euro lub dolary
• Ograniczona podaż atrakcyjnych nieruchomości w dużych miastach
• Biurokracja i długi czas rejestracji w księgach wieczystych
• Zależność od lokalnych regulacji planistycznych

8. Przykład inwestycji – Case Study

Inwestor z Norwegii kupił w 2023 roku:

• 3 mieszkania w Krakowie (Śródmieście)
• Łączny koszt: 2 100 000 zł
• Przychód z najmu: 12 000 zł/miesiąc brutto
• Rentowność brutto: 6,8%
• Wzrost wartości w ciągu 18 miesięcy: +13%

Po odliczeniu kosztów (podatki, zarządzanie, media), inwestor uzyskał ROI na poziomie 5,5% netto.

9. Trendy inwestycyjne na lata 2025–2030

• PRS (Private Rented Sector) – mieszkania wynajmowane przez fundusze i instytucje
• Coliving – współdzielone mieszkania dla studentów i młodych profesjonalistów
• Projekty zrównoważone – z certyfikatami BREEAM/LEED
• Smart homes – nieruchomości z inteligentnymi systemami zarządzania

Podsumowanie

Polska jest obecnie jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków nieruchomości w Europie dla inwestorów zagranicznych. Stabilność ekonomiczna, korzystne ceny, rosnący popyt na wynajem oraz liberalne podejście do cudzoziemców sprawiają, że kraj ten przyciąga kapitał z całego świata.

Dla inwestora z zagranicy kluczowe będzie jednak odpowiednie przygotowanie – znajomość rynku, pomoc lokalnych doradców, zrozumienie przepisów i wybór rentownych lokalizacji. Jeśli wszystko zostanie dobrze zaplanowane, inwestycje w polskie nieruchomości mogą stać się źródłem stabilnych i długoterminowych zysków.