Patrząc na przyszłe zagrożenia wynikające ze spadku cen nieruchomości w okresie następującym po uchwaleniu planu ogólnego, należy prognozować lawinę procesów sądowych związanych z ustaleniem odszkodowania dla gruntów, których wartość uległa zmniejszeniu – ostrzegł Stanisław Jastrzębski, przewodniczący ZGWRP.
Związek Gmin Wiejskich Rzeczypospolitej Polskiej (ZGWRP) przygotował i przekazał Ministrowi Rozwoju i Technologii stanowisko w sprawie zmian, jakie – w opinii gmin z obszarami wiejskimi – są niezbędne dla poprawy sytuacji związanej z wdrażaniem reformy planowania przestrzennego.
Samorządowcy zwrócili przede wszystkim uwagę na zagrożenie dotrzymania terminów wydawania decyzji o warunkach zabudowy oraz chaos organizacyjny i administracyjny, wynikający z konieczności masowego wydawania decyzji o warunkach zabudowy przed 1 stycznia 2026 r.
„Mimo wprowadzonej przez rząd propozycji prolongaty dotyczącej daty uchwalenia planów ogólnych nie uległy zmianie zapisy wprowadzające pięcioletni okres ważności dla decyzji WZ wydanych po 1 stycznia 2026 r. Natomiast dla decyzji WZ wydanych do tej daty ważność będzie bezterminowa. Wprowadzając ww. ustawę Ministerstwo Rozwoju i Technologii całkowicie zlekceważyło sygnały strony samorządowej dotyczące obszaru wydawania decyzji WZ” – zaznaczył Stanisław Jastrzębski, przewodniczący ZGWRP.
Obecnie JST mają na wydanie decyzji WZ 21 dni (dla budynków jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m kw.) oraz 90 dni (dla pozostałych inwestycji). Jest to termin nieprzekraczalny. W przypadku jego niedotrzymania gminie grozi kara 500 zł za każdy dzień zwłoki.
Szef ZGWRP zwrócił uwagę, że w terminie potrzebnym na wydanie decyzji WZ nie uwzględniono ani czasu na umożliwienie stronom zapoznania się z aktami sprawy przed wydaniem decyzji, ani czasu potrzebnego na opracowanie analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
„Czas na wydanie decyzji określony ustawowo jest tak krótki, że analizy przy konieczności rozpatrywania tak wielu wniosków o wydanie decyzji WZ mogą być sporządzane na tzw. sztukę, co organ musi w stosownym czasie weryfikować i korygować. Być może dla Ministerstwa Rozwoju i Technologii na etapie tworzenia zmian ustawowych, problem wydawał się błahy, natomiast w chwili obecnej, biorąc pod uwagę, presję czasu, jakość prowadzonych postepowań, dostępność specjalistów na rynku, wizję kar finansowych, pracę nad planami ogólnymi w wielu gminach wiejskich i miejsko-wiejskich staje się wręcz niemożliwy do rozwiązania” – zaznaczył Jastrzębski.
Zdaniem ZGWRP rozwiązaniem sytuacji byłoby natychmiastowe zawieszenie możliwości naliczania kar za niewydanie decyzji WZ w ustawowym terminie oraz zawieszenie prowadzenia postępowań od dnia podjęcia przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego do czasu jego uchwalenia.
W ocenie ZGWRP rząd powinien rozważyć kolejne wydłużenie terminu na uchwalenie planów ogólnych. Zdaniem Związku dałoby „umożliłoby to sporządzenie, w pierwszej kolejności aktualnej, opartej na nowych przepisach, strategii rozwoju gminy, a dopiero później opracowania na jej podstawie planu ogólnego”.
Związek postuluje też rozważenie w przypadku gmin podmiejskich, dotkniętych problemem suburbanizacji, innego modelu planowania przestrzennego, integrującego miasto centralne z gminami je okalającymi, gdzie już teraz funkcjonuje np. wspólny transport publiczny a gminy te w dużej mierze są zapleczem mieszkalnym dla tego miasta.
W stanowisku ZGWRP zwrócił też uwagę na nieadekwatność przepisów dotyczących obszarów uzupełnienia zabudowy w kontekście specyfiki obszarów wiejskich.
Przewodniczący ZGWRP wskazał, że w Polsce, z jednej strony istnieje wiele gmin prowadzących dotychczas politykę przestrzenną w oparciu o decyzje WZ, które będą miały mocno ograniczone możliwości wprowadzenia nowej zabudowy mieszkaniowej, a więc i rozwoju. Z drugiej strony, jak zauważył, istnieje wiele gmin z pełnym lub wysokim pokryciem planami miejscowymi, które z kolei borykają się z problemem niewykorzystanych i niemożliwych, z różnych względów, do wykorzystania, dużych rezerw terenu pod funkcje mieszkaniowe, które blokują wskazanie innych bardziej racjonalnych obszarów z taką funkcją.
Dlatego, w ocenie Jastrzębskiego, takie samo traktowanie pod względem kryteriów dotyczących wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy gmin miejskich i wiejskich o diametralnie innych istniejących wskaźnikach zagospodarowania jest błędem.
- Nie można pod tym względem zrównywać stolicy i miasta poniżej 100 tys. mieszkańców, a co dopiero gminy wiejskiej o jednym z niższych wskaźników zaludnienia. Obecnie odzwierciedlenie takiej sytuacji mamy w obowiązujących przepisach. Skazują one gminy wiejskie na brak rozwoju, powolne bankructwo i przyłączanie do innych większych JST, dla których będą jedynie terenami otwartymi wokół miast – ocenił Jastrzębski.
Jego zdaniem rozwiązaniem byłoby wprowadzenie odmiennego algorytmu dla wyznaczania obszarów uzupełnienia zabudowy w zależności od typu gminy (wiejska, miejska) lub o rezygnację z niego dla gmin wiejskich czy miejsko-wiejsko, determinując możliwość wydania warunków zabudowy tylko spełnieniem warunków zawartych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym bez warunku położenia terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy, a przy ustaleniu maksymalnej wielkości obszaru analizowanego.
W stanowisku podniesiono też kwestię zagrożenia dla stabilności rozwoju gmin oraz potencjalnych skutków finansowych w postaci roszczeń odszkodowawczych.
Według Jastrzębskiego aktualna sytuacja planistyczna wielu gmin wiejskich spowalnia, a nawet paraliżuje – w pewnych obszarach – prawidłowe funkcjonowanie JST.
- Patrząc na przyszłe zagrożenia wynikające ze spadku cen nieruchomości w okresie następującym po uchwaleniu planu ogólnego, należy prognozować lawinę procesów sądowych związanych z ustaleniem odszkodowania dla gruntów, których wartość uległa zmniejszeniu, a w dalszej perspektywie wypłaty odszkodowań – wskazał szef ZGWRP.
Dodał, że należy już dziś przewidzieć skutki finansowe wprowadzanych zmian.
(mp/)
0
0
0
0
0
0
0 0
Ja jestem za karami w przypadku każdego przewinienia gminy.