Na co zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości? Prawnik radzi

Do mojej kancelarii trafia coraz więcej klientów, którzy chcą się dowiedzieć, w jaki sposób bezpiecznie zakupić nieruchomość gruntową, tzn. na co powinni zwrócić uwagę przed transakcją, w jaki sposób zawrzeć umowę i czy po zakupie nieruchomości zapłacą podatek.

Istotnym źródłem informacji dla nabywcy nieruchomości jest księga wieczysta, którą prowadzi Sąd Rejonowy (wydział ksiąg wieczystych) właściwy ze względu na jej położenie.

Księgi wieczyste prowadzi się w systemie informatycznym. Dla każdej księgi wieczystej prowadzi się również akta, w których gromadzi się wszelkie dokumenty będące podstawą wpisu do księgi wieczystej.

Księga wieczysta i jej akta dostarczają zatem istotnej wiedzy o nieruchomości, szczególnie wpisanych w niej prawach oraz obciążeniach nieruchomości.

Istotne jest to, że każdy może zapoznać się z treścią księgi wieczystej, a ten kto wykaże, że ma w tym interes prawny, może zapoznać się również z dokumentami znajdującymi się w aktach księgi wieczystej, a więc poznać podstawę dokonanych wpisów.

Prowadzi się również Centralną Informację Ksiąg Wieczystych i za pośrednictwem strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości można przeglądać elektroniczne księgi wieczyste.

Znając numer księgi wieczystej nieruchomości, którą zamierzamy kupić, możemy więc w tej bazie sprawdzić treść dokonanych w niej wpisów nie wychodząc z domu.

Każda księga wieczysta składa się z czterech działów, w których wpisane są informacje m.in. o: charakterze nieruchomości, jej powierzchni, czy jest zabudowana, prawach przysługujących nieruchomości, właścicielu bądź współwłaścicielach nieruchomości, przysługujących im udziałach w prawie własności, prawach, roszczeniach, ograniczeniach, obciążeniach nieruchomości (np. służebnością gruntową) i hipotekach.

Co do zasady informacje wpisane w księdze wieczystej są chronione w ten sposób, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości w niej ujawnionym a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według jej treści, a więc z osobą wpisaną w księdze np. jako właściciel nieruchomości, nabył własność lub inne prawo rzeczowe. W skrócie mówiąc, to co jest zapisane w księdze wieczystej wiąże potencjalne strony umowy i działa na korzyść nabywcy.

Może zdarzyć się sytuacja, że właściciel nieruchomości zawarł z inną osobą umowę (np. umowę dożywocia, ustanowił służebność drogi koniecznej) i nie została ona ujawniona w księdze wieczystej. W przypadku tych dwóch umów nie chroni jednak nabywcy nieruchomości zasada opisana wcześniej i nabywca będzie zmuszony do wykonywania lub tolerowania obciążających nieruchomość praw, mimo że nie wpisano ich i nie ujawniono w księdze wieczystej.

Ważne jest, że służebności osobiste (np. służebność mieszkania) wygasają z chwilą śmierci osoby uprawnionej i w takiej sytuacji można żądać ich wykreślenia z księgi wieczystej. Również w przypadku służebności gruntowych właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem, ze względu na ważną potrzebę gospodarczą, zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek dla nieruchomości władnącej, tj. nieruchomości uprawnionej z tytułu wpisanego obciążenia.

Nabywając nieruchomość musimy zwrócić uwagę, czy nie jest obciążona hipoteką. Należy bowiem pamiętać, że dopóki wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie zostanie spłacona, to nie można żądać wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, a tym samy w dalszym ciągu będzie ona obciążała zakupioną przez nas nieruchomość. W związku z tym wierzyciel hipoteczny, jeżeli dłużnik nie będzie spłacał swojego długu, będzie miał możliwość np. przeprowadzenia egzekucji z tej nieruchomości z uwagi na wpisaną hipotekę.

Należy na te kwestie zwracać szczególną uwagę bowiem na skutek wpisu hipoteki prawo własności nabywanej nieruchomości jest w pewnym zakresie ograniczone i wiąże się z obowiązkami po stronie jej nabywcy tolerowania możliwej przyszłej egzekucji z hipoteki.

Umowa przeniesienia własności nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Inna forma umowy (np. umowa kupna nieruchomości zawarta na piśmie) nie spowoduje przeniesienia jej własności na nabywcę oraz nie będzie możliwości wpisania go jako właściciela w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.

Powstaje zasadnicza wątpliwość, czy forma aktu notarialnego jest także wymagana dla umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Co do zasady nie. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta w dowolnej formie, jednak należy pamiętać o konsekwencjach jakie będą z tego wynikały.

Przede wszystkim nie będziemy mieli prawnej możliwości, żeby zmusić sprzedającego do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości na kupujących. Takie bowiem uprawnienie przysługuje kupującemu wyłącznie wtedy, kiedy umowa przedwstępna została zawarta w takiej samej formie, w jakiej ma być zawarta umowa przyrzeczona przenosząca własność nieruchomości, a więc w formie aktu notarialnego, czyli przed notariuszem.

Jeżeli nie dopełnimy wymaganej formy notarialnej umowy przedwstępnej, będziemy mogli domagać się jedynie odszkodowania od sprzedającego za uchylenie się od zawarcia umowy. Jednak będziemy musieli udowodnić, że ponieśliśmy szkodę, jej wysokość, a także, że pozostaje ona w związku z brakiem sprzedaży nieruchomości.

Nie o to jednak chyba nam chodzi, bo zwierając umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości chcemy osiągnąć cel w postaci jej nabycia w przyszłości, po spełnieniu warunków określonych w umowie przedwstępnej, dlatego więc tak ważna może okazać się forma jej zawarcia.

Należy również pamiętać o tym, że rady gmin uchwalają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Są to akty prawa miejscowego, określające przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. W związku z tym przed zakupem nieruchomości musimy dowiedzieć się, czy dla terenu, na którym położona jest interesująca nas nieruchomość, został opracowany i obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, który określa cel przeznaczenia nieruchomości. Ma to zasadnicze znaczenia dla tego, jaki obiekt będziemy mogli na kupowanej nieruchomości wybudować i czy w ogóle będziemy mogli to zrobić.

W sytuacji kiedy nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, każda osoba, a więc także my przed zakupem nieruchomości, może wystąpić do urzędu gminy właściwego ze względu na jej z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Będziemy mieli wtedy jasność co do tego, jaki obiekt i o jakich parametrach można wybudować na nieruchomości, którą zamierzamy kupić.

Czy zakup nieruchomości wiąże się z obowiązkiem zapłacenia podatku od tej czynności?

Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca, ale z uwagi na zakres artykułu ograniczę się jedynie do wyjaśnienia kwestii związanej z zakupem nieruchomości gruntowej pomiędzy osobami fizycznymi.

Nabywca obowiązany jest uiścić podatek od czynności cywilno- prawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Jego wysokość oblicza i odprowadza notariusz, a więc tym kosztem zostaniemy obciążeni już przy zawarciu umowy sprzedaży przed notariuszem.

W przypadku transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości sprzedający może być zobligowany do odprowadzenia podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT). Właściciel nieruchomości zamierzający bowiem dokonać jej sprzedaży w okresie krótszym niż 5 lat od daty nabycia, będzie zobowiązany do zapłaty podatku z tego tytułu. Termin pięcioletni należy liczyć od końca roku podatkowego, w którym dokonano transakcji zakupu nieruchomości. W przypadku gdy do zbycia dochodzi w terminie krótszym niż 5 lat można skorzystać z tzw. "ulgi mieszkaniowej”, jednak pod ściśle określonymi warunkami.

Stawka podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19%.

Podsumowując, przed nabyciem nieruchomości należy skrupulatnie skontrolować jej stan prawny i ustalić jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, o ile taki uchwalono, aby mieć pewność, że po jej zakupie będziemy mogli zrealizować nasze marzenia np. o budowie własnego domu.

adwokat Maciej Kowalkowski

Kancelaria Adwokacka ul. Parkowa 3/1, 83-300 Kartuzy

Tel. 730-030-369