Kto ma prawo do spadku? Budowa domu - od czego zacząć?

Za pośrednictwem Expressu Kaszubskiego zwróciła się do naszej kancelarii Pani B. (litera inicjału została zmieniona) z takim oto problemem:

Pani B miała babcię, która zmarła ponad 20 lat temu, czyli około 1988 r. Nie sporządziła testamentu. Pozostawiła po sobie dom i ziemię. W księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości ciągle wpisana jest babcia Pani B.

Babcia Pani B. miała dwoje dzieci, w jej domu mieszka jedno z nich ? Pan Z. Drugie dziecko ? Pan A. mieszka gdzie indziej. Pani B szuka odpowiedzi na pytanie:

Czy po śmierci osoby która aktualnie tam mieszka (Pana Z), można dom z ziemią przepisać na drugie dziecko (pana A)? Jeśli można to w jaki sposób, gdzie się po kolei udać i jaki jest tego przewidywalny koszt?

Żeby odpowiedzieć na pytania Pani B. trzeba przyjąć pewne założenia:

*1.* Przyjmiemy, że nieruchomość wraz z domem nie stanowiła gospodarstwa rolnego, czyli że w księdze wieczystej nie figuruje wpis ?rola? lub jest tam wpis ?rola?, ale nieruchomość miała powierzchnię mniejszą niż 0,5 ha (jeśli babcia zmarła pomiędzy 1.01.1972 r. a 1.07.1989 r.)

Gdyby nieruchomość ta stanowiła rolę, wówczas całe dalsze rozważania nie będą aktualne, bo obowiązujące wówczas przepisy o dziedziczeniu gospodarstw rolnych uzależniały dziedziczenie od szeregu czynników, których nie sposób w skrócie przeanalizować.

*2.* Przyjmujemy, że babcia Pani B. była w chwili śmierci osobą stanu wolnego (niezamężną, wdową lub osobą rozwiedzioną)

*Analiza przypadku Pani B. jest następująca:*

Babcia miała dwoje dzieci Pana Z i Pana A, wobec czego zgodnie z art. 924 kc, art. 925 kc i art. 931 kc już z chwilą śmierci babci spadek po niej odziedziczyło dwoje dzieci, każde z nich po połowie.

Zatem od daty śmierci babci każde z jej dzieci jest współwłaścicielem po połowie nieruchomości babci - zarówno dziecko, które mieszka na nieruchomości babci ? Pan Z, jak i to, które tam nie mieszka ? Pan A.

Na ?przepisanie? (czyli sporządzenie aktu notarialnego) domu na drugie dziecko nie trzeba czekać aż do śmierci osoby mieszkającej na nieruchomości, można to także zrobić za jej życia, o ile oczywiście wyraża taką wolę mieszkający w nieruchomości Pan Z.

Natomiast po śmierci Pana Z. nie będzie można już ?przepisać? domu i ziemi na Pana A, bo Pan Z. nie będzie mógł już tego zrobić jako osoba nieżyjąca, chyba, że za życia sporządzi testament na Pana A.

Bardziej prawdopodobne jednak jest, że udział (połowę nieruchomości babci) odziedziczą po śmierci Panna Z. jego spadkobiercy (żona i dzieci jeśli je ma) i z nimi trzeba będzie ustalać ewentualne ?przepisanie? tego udziału, co najczęściej jest jeszcze bardziej kłopotliwe niż dokonanie tej czynności z samym Panem Z.

*Jak wybrnąć z tej sytuacji?*

Pierwszym krokiem jest uzyskanie postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po babci. Przede wszystkim zacząć trzeba od sprawdzenia w sądzie ostatniego miejsca zamieszkania babci, czy toczyła się już sprawa o stwierdzenie nabycia spadku po niej, jeśli tak ? sprawa jest łatwa, wystarczy wziąć odpis postanowienia z tego sądu i z niego będzie wiadomo, kto dziedziczy spadek po babci.

Jeśli do tej pory takie postępowanie się nie toczyło ? należy złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku po babci. Koszt tego postępowania to 50,00 zł opłaty sądowej i koszt odpisów aktów stanu cywilnego.

Jak spadkobiercy babci będą mieli postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po babci, to następnie rozważyć należy następujące warianty:

*1.*

Wariant polubowny, w którym wszyscy są zgodni - Pan Z. i Pan A. i ich wolą jest, żeby właścicielem całej nieruchomości został Pan A.

W takim wypadku po uzyskaniu stwierdzenia nabycia spadku po babci Pan Z i Pan A, udają się do notariusza i Pan Z. ?przepisuje? swój udział na Pana A. Od tej chwili Pan A. jest właścicielem całej nieruchomości.

Gdyby Pan Z. obawiał się, że w takim razie Pan A. każe mu się wyprowadzić, u notariusza można ustanowić służebność mieszkania na rzecz Pana Z. (czyli zagwarantować Panu Z. możliwość dalszego mieszkania w tej nieruchomości) i wpisać ją do księgi wieczystej. Koszt tej operacji zależy od wartości nieruchomości i poda ją notariusz.

Istnieje też możliwość, że Pan Z. uda się do notariusza i sporządzi testament, w którym albo powoła do dziedziczenia co do całego spadku Pana A. (wówczas już nic po nim nie dziedziczyliby jego spadkobiercy ustawowi ? żona i dzieci, jeśli Pan Z je ma), albo też Pan Z. sporządzi testament, w którym powoła do dziedziczenia inne osoby niż Pan A (np. swoich spadkobierców ustawowych) i dokona zapisu na rzecz Pana A ? dotyczącego przysługującego Panu Z. udziału w tej konkretnej nieruchomości.

W tym wypadku Pan Z. dalej jest jej współwłaścicielem, aż do swojej śmierci, a po jego śmierci spadkobiercy Pana Z zobowiązani będą przenieść własność udziału Pana Z w nieruchomości na rzecz Pana A. Mogą to zrobić dobrowolnie ? u notariusza, albo, jeśli nie będą chcieli tego uczynić ? zobowiąże ich do tego sąd na skutek pozwu Pana A. Należy pamiętać, że takie roszczenie przedawnia się z upływem pięciu lat od dnia ogłoszenia testamentu (czynność ta dokonywana jest przez Sąd ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy).

*2*.

Wariant dokonania działu spadku w sądzie.

Jeśli Pan Z i Pan A mają rozbieżne poglądy na to, co ma stać się z nieruchomością po babci, sprawę pomiędzy nimi musi rozstrzygnąć sąd. Z sytuacji opisanej przez Panią B. nie wynika wprost, co chce osiągnąć Pan A., ale można wysnuć wniosek, że chce on stać się właścicielem całej nieruchomości.

Jak już wcześniej wskazaliśmy Pan Z. i Pan A. są współwłaścicielami po połowie całej nieruchomości po babci. Zatem każdy z nich może domagać się dokonania działu spadku po niej, na skutek którego:

*a.* nieruchomość zostanie podzielona na dwie równe części, o ile taki podział w ogóle jest fizycznie możliwy (np. podział domu wzdłuż jednej pionowej ściany albo też wydzielenie dwóch lokali w domu po babci i odpowiedni podział działki gruntu na dwie równe części).

Możliwy jest też podział na nierówne części (zależy to od obszaru działki) np. Pan Z pozostaje z częścią działki, na której stoi dom, a pozostała część działki staje się własnością Pana A. W tym wypadu Pan Z musi zapłacić Panu A różnicę wartości pomiędzy tym co otrzymał (dom i część działki) a tym, co miał ze spadku (pół domu i pół działki).

*b.* jeśli podział fizyczny jest niemożliwy, to na skutek działu spadku Pan Z. lub Pan A. może otrzymać własność całej nieruchomości (gruntu i domu) i spłacić połowę jej wartości temu, kto przestanie być jej właścicielem. Czyli: jeśli Pan Z. stanie się jej właścicielem, to musi zapłacić Panu A. i na odwrót, jeśli Pan A. stanie się jej właścicielem, to musi zapłacić Panu Z.

Koszt sprawy w Sądzie to 500,00 zł opłaty sądowej i około 1000 ? 2000 zł na ewentualne opinie biegłych. Koszt opinii biegłych może przekroczyć te wartości, jeśli strony będą mocno skonfliktowane i będą kwestionować opinie biegłych, co będzie rodziło konieczność ich uzupełniania.

*Drugie pytanie Pani B związane jest z planowaną budową domu. Pani B pyta, gdzie powinna się udać, jeśli planuje budowę domu, gdyż nie wie jak wygląda to ze strony formalnej.*

Formalności związanych z budową domu jest bardzo wiele i nie sposób przedstawić ich w całości w niniejszym tekście. Najlepiej, żeby wszelkie poczynania związane z budową zacząć od wizyty u architekta, który przeprowadzi bezpiecznie przez meandry procesu projektowego, aż do uzyskania pozwolenia na budowę. Architekt też wytłumaczy Pani B. wszystkie wątpliwości związane z procesem inwestycyjnym.

Jednakże można już, zanim Pani B. pójdzie do architekta udzielić jej kilku wskazówek.

Zacząć należy od tego, że jeśli Pani B. planuje zakup nieruchomości, to jeszcze przed jej dokonaniem powinna udać się do urzędu gminy i sprawdzić, czy dla nieruchomości, którą planuje kupić został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli taki plan został uchwalony ? Pani B. powinna zapoznać się z nim i ewentualnie uzyskać jego wyrys i wypis, bowiem w planie tym przewidziano czy na działce, którą zamierza kupić, istnieje w ogóle możliwość budowania domu i ewentualne ograniczenia jakim budowany na tej działce budynek będzie podlegał.

Jeśli dla działki, którą Pani B. zamierza kupić nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego ? przed zakupem działki najlepiej byłoby, gdyby uzyskała decyzję o warunkach zabudowy.

Z wnioskiem o wydanie takiej decyzji może wystąpić dotychczasowy właściciel działki, ale także i Pani B., jeśli tylko będzie miała zgodę właściciela lub wykaże, że ma zamiar zakupić tę działkę i ją zabudować (np. oświadczeniem właściciela że trwają rokowania na temat zakupu działki i działka ta ma zostać przeznaczona na zabudowę).

Uzyskanie warunków zabudowy jest istotne z tego względu, że określają one między innymi:

1) linię zabudowy;
2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;
3) szerokość elewacji frontowej;
4) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;
5) geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych).

Wynika to z art. 61 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jedynie zapis w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy może dać Pani B pewność, że na działce, którą zamierza kupić, będzie mogła postawić taki dom taki jaki chce.

Proponujemy, że by wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy konsultować z architektem, bowiem określenie parametrów w tej decyzji rzutować będzie na kształt domu, który zamierza budować Pani B.

Jak Pani B. kupi już działkę, musiała będzie zwrócić się z wnioskiem do Starostwa Powiatowego w Kartuzach ? Wydziału Budownictwa z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. Tu już nieodzowny będzie architekt.

Dopiero uzyskanie pozwolenia na budowę spowoduje, że Pani B. będzie mogła zawiadomić Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych i następnie może rozpocząć budowę, czego życzymy.

------------

*Artykuł został opracowany przez prawników z Kancelarii Prawnej Piotr Nowacki, Paweł Stoppa. Kancelaria rozpoczęła w Kartuzach swoją działalność od dnia 1.10.2008 r. W kancelarii pracują doświadczeni prawnicy oferujący pomoc prawną osobom fizycznym, prawnym i podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą. Kancelaria specjalizuje się w prawie cywilnym, administracyjnym i podatkowym. Zajmuje się zarówno reprezentowaniem klientów w sporach sądowych jak i bieżącą obsługą pomiotów gospodarczych oraz udzielaniem porad prawnych osobom fizycznym.*

------------

*Kancelarie Prawne*
*Piotr Nowacki, Paweł Stoppa*
*radcowie prawni*
*ul. Tadeusza Kościuszki 22 (budynek ?Stencel?)*
*czynne od poniedziałku do czwartku*
*w godzinach 10-16. Telefon: 603 692 928*